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伴隨著去庫存的深入，北京目前庫存短缺明顯，進入3月，北京市新建商品房的庫存量不足7萬套，進入歷史最低值。而北京土地供應量日趨緊張，越來越趨於高端化，四環內住宅基本無房可售。在這種背景下，東南四環板塊目前的狀況和未來的發展趨勢將會如何？3月11日下午，探尋北京最後的“黃金四環”——江南府東南四環區域發展論壇舉辦，北京市房地產業協會秘書長陳志、首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池、江南集團董事長於全、江南集團常務副總裁徐萌萌、江南集團品牌總監韓靖以及媒體代表王曉青等圍坐一席，共同探討北京東南四環板塊的獨特屬性，並對該區域板塊的新產品江南府項目進行瞭解讀。
據瞭解，江南集團新推出的江南府項目地處四環邊，是朝陽四環的最後截位。項目兩公裡范圍內坐擁6大公園，三大高爾夫俱樂部，周邊的綠化率60%，周邊有知名商超，北京80中等重點名校，三甲醫院，休閑娛樂設施。項目以建築裝修園林四大五星級標準，致力於最高的標準打造綠色建築。外立面精挑細選幹掛石材構築而成。精裝修方面像杜拉維特等國際一流品牌，項目以健康的理念引入瞭新風科技系統，加上智慧社區的打造，讓業主可以盡情享受現代科技帶來的舒適和便捷。戶型方面主打85平米兩居，110平米三居為主的產品，產品得房率高達90%，明廚明衛。南北通透的三居戶型是套房設計， 110平米的面積達到瞭120平米的使用體驗，南北通透，幹濕分離。項目填補瞭朝陽四環，甚至北京五環以外小戶型豪宅的空白。
江南集團董事長於全表示， 隨著2016年房地產政策的相繼出臺，北京等一二線城市的樓市火爆，同時在北京市土地總體規劃人口控制的大背景下，土地供給日益稀缺，土地價格也水漲船高。而就在2月23日，南五環外大興黃村地塊據測算商品房住宅的樓面價高達每平米4.7萬元，預計未來售價在每平米8到10萬元，再次將東南區域的地價推向一個新的高度。2016年北京豪宅全面開啟五環時代，四環新房彌足珍貴，在房價異軍突起四環豪宅稀缺的情況下，江南府項目所在的東南四環，絕版地塊成為瞭價格窪地，成為瞭朝陽區區域最後的黃金四環。江南府項目於4月中旬開盤，預計售價4萬多每平米，戶型以85-110平為主，總價在300+萬—400+萬左右。
江南府項目不僅占據四環，更是坐落於北京市規劃中新增住宅控制最嚴的核心區域之一，其地段的稀缺性將使其他項目無法比，在這乏豪宅的時代，江南府是面向廣大中產精英高品質的住宅。於全介紹，目前江南府項目已經簽約瞭中建二局作為項目承建方，綠成物業提供24小時管傢式的服務，未來還將引進一流的精裝修公司，和園林公司全方面實現五大星級標準的建造，勢必將成為北京高端宜居豪宅示范。
從市場供需相匹配的角度，提北京市房地產業協會秘書長陳志表示，現在拿塊地就掙錢的時代過去瞭，那叫趨勢性盈利那個時代過去瞭，現在必須要低潤利，要精耕細作，這是對房產企業提的新要求。雖然市場上有很多動輒10萬+的項目，但不用過度的以此說事，不同屬性的產品，客戶也都不一樣。市場上還是需要踏踏實實做好產品的項目，踏踏實實算好客戶需求的項目。總價不高，單價看著還可以，面積不台中清化糞池大，樓市這一類產品的占比是成交結構當中最大的，既是民生，也是需求眾多的市場。目前四環項目成交並不是太多，主要還是供應量少，陳志表示江南府項目的感受是交通很通暢。看過樣板間，陳志覺得該項目產品設計本身有很多值得推廣的點，“什麼叫供給側改革，就是老百姓要什麼就生產什麼，而不是生產出來我給你講一堆理，你來買吧”。對該項目配設的新風系統，陳志認為在北京高霧霾的情況下，新風系統也應該台中抽水肥推薦成為普通住宅的一個標配，因為這是健康指標，“建築美學見仁見智，那隻是外觀感受，但老百姓更重要是關註室內。”
現場，首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池也探討瞭北京東南四環的定位，現在一線城市京上廣深都供不應求，按理說供不應求應該增加土地的供應，但是北京是首都不一樣，因為大背景還是要疏解非首都功能，疏解人口，所以這個土地供應量不可能太大。而且從區位上來講，地也是要往郊區供，中心城的地肯定是控制的，包括容積率，土地的數量.中心城區的優質公共資源集中，教育、醫療、交通、商業設施都是優勢，目前江南府所在板塊就非常的稀缺，未來的話供的話，包括京津冀協同發展，人口要往外走，可能河北的供給會增加，北京的供給量不會太樂觀。
就什麼樣的產品更能夠跟東南四環板塊相匹配的問題，江南集團品牌總監韓靖現場對江南府項目進行瞭更深入的解讀。他表示，從北京整個整體規劃來看，目前江南府項目正處在南北中軸線東部發展帶的黃金地段。目前區域可建設的用地應該是在473萬平米，目前已建待建已經達到300萬平米，完全建完瞭以後應該能夠承載15萬左右的人口，所以這個區域的人氣還是很旺的。如果從北京整個佈局功能上看，西部和北部地鐵已經輻射到五環，甚至六環瞭，南部和東部目前輻射到四環，公家機關水肥清運未來隨著城市的基礎設施的建設，和商業配套的完善，不管從區域上面來講，還是整體大的規劃上面來講，這個區域優勢還是很明顯的。
因此，打造江南府這個產品，首先第一考慮市場的需求，第二考慮客戶的需求，第三考慮到江南集團整體的發展戰略。從市場需求上來看的，近5年數據上觀察到中小戶型比較暢銷的，主要因其面積小，總價低。江南府項目兩居總價約為300多萬元，三居總價約為400多萬元，所以對購房者來說降低瞭購房壓力。而對江南集團集團總體上的考慮，因為小戶型市場需求比較旺盛去化快，縮短瞭銷售周期，降低瞭營銷成本，可以把利潤讓給瞭消費者，因此，江南府項目選擇以85平米和110平米左右的戶型為主，首期推出瞭600多套。
媒體代表王曉青表示，其實購房者在選擇一套房子非常慎重，現在南城的就業機會比以前增加瞭，住房需求也緊跟其後，地緣性客戶在增加。目前來看，江南府擁有科技住宅的屬性，新風系統、恒溫恒濕、APP數據調控都有，這是80後到95前這部分購房人群非常關註的點。
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